태국에서 부동산을 구매[투자]할 때의 주의점

[태국 외국인 토지 및 부동산의 소유권]
원칙적으로 외국인 (법인 포함)은 토지를 소유할 수 없지만, 아래와 같이 예외도 있다.

[주거 목적의 토지 소유]
4,000만 바트 이상의 투자금을 가지고 투자 기간이 3년 이상 지정된 지역 내의 토지 등의 조건을 채운 장관의 승인을 얻은 외국인은 주거용으로 1,600㎡까지 토지를 소유 있다.

[기업 지주]
외국인이 등록 자본의 49% 이상의 지분을 보유하고 있는 경우, 또는 외국인 주주가 전체 주주의 과반수를 차지하는 주식회사는 태국 부동산을 소유 할 수 없다.

태국 투자위원회 (BOI) 장려 기업과 태국 공단 공사 (IEAT) 인증 산업 단지에 있는 기업의 경우 외자 비율과 관계없이 토지 취득이 가능하다. [단 주거용으로는 1,600㎡ 이내이며 개인 명의는 인정되지 않으며 법인 명의로 가능하다]

태국 부동산 법에 건물에 대해서는 외국인에 대한 특별한 규제가 없고 외국인도 소유할 수 있다. [토지는 불가]

 

태국에서 부동산을 구매[투자]할 때의 주의점 태국에서 외국인 명의로 토지 취득 · 등기는 인정되지 않지만, 콘도미니엄은 비자가 없어도 구매할 수 있다.

 

태국 부동산 구매 조건 : 태국에서 외국인 명의로 토지 취득 · 등기는 인정하지 않지만, 태국에서 콘도라고 하는 주거지는 비자가 없는 해외 거주 외국인도 구매할 수 있다.

외국인이 쉽게 소유할 수 있는 부동산은 콘도 : 한국에서 말하는 분양 아파트. 외국인 콘도 소유는 1동의 콘도미니엄에 구매 면적 비율이 외국인 49%, 태국인 51%로 법으로 정해져 있다. 외국인 본인의 명의로 등기가 가능하다.

 

외국인이 소유 할 수 없는 부동산은 단독 주택 형태의 타운 하우스 : 3층 ~ 4층 중심의 연립 주택 형태. 대지 포함, 주차장 있는 것이 일반적이다. 또한 토지를 빌려 집을 짓는 것은 가능해지고 있다. 토지 임대는 최장 30년 장기 계약과 2번의 업데이트에서 최대 90년까지 인정받고 있다.

 

덧붙어 태국에서 외국인이 구매 시의 최저 구매 가격 등은 정해져 있지 않다. 고급 콘도뿐만 아니라 로컬전용의 낮은 가격대의 물건을 구매하는 것도 가능하다.

 

태국 부동산을 결정할 때 주의 할 점: 콘도 외국인 소유는 태국 법에 전체 면적 중 49%까지 정해져 있으니. 구매하기 전에 다른 외국인 구매 분으로 이 상한을 초과 하여는 지 확인. 이 비율이 한계에 가까우면 주의해서 구매해야 한다. 만일에 경우 등록을 할 수 없을 수도 있다.

 

또한 콘도 토지의 소유권 확인. 중요한 포인트는 개발 회사의 자사 소유가 되어 있는지, 소유권은 타인에 있어 「장기 임대 계약"으로 되어 있는 지다. "장기 임대 계약"의 연장이 반드시 보장되지 못하거나 재 판매할 경우 남은 임대 기간이 적게 된다는 점에 유의해야 한다.

 

태국 부동산 관련 법

태국에서 부동산의 정의, 매매, 임대차, 사용 대차 등 일반적인 규칙은 민상 법전 (Civil and Commercial Code)로 정해져 있다. 이에 부수하는 형태로 토지법 (Land Act BE2497 (1954)) 및 콘도 법 (CondominiumAct BE 2522 (1979)) 등 특별법이 존재하고 있다.

태국에서는 일반적으로 사인에 의한 토지의 소유가 인정되고 있으며 토지의 매매 등 부동산 및 부동산에 관한 부동산의 취득은 백성 상법상 계약서 등의 서면으로 법률 행위가 서면 계약과 등기로 법적 효력을 발생하게 된다.

태국 토지의 등기

태국 토지(부동산) 등기 제도에 확실히 해 두어야 할 것은 토지의 소유권을 증명하는 권리 증서 "Chanote"(챠놋)입니다. Chanote는 당해 토지의 관할 토지 사무소 (Land Office)에 의해 원본 2부 발행되며 1부는 토지의 소유권자가 다른 1부는 토지 사무소가 보관합니다.

하지만 태국 일부가 Chanote이 발행되지 않은 토지도 있고 그러한 토지에 있어서는 각종 증명서 (Ngor Sor Saam Gor 등)에 따라 매매 여부, 매매 방법이 정해져 있어서, 취급 시 주의가 필요합니다. [특히 시골의 전답 등의 많은 땅이 상속은 가능하나 매매는 금지]

태국 부동산 법에 건물에 대한 소유권을 증명하는 증서는 존재하지 않고, 증명서는 매매 계약 증서 (토지 사무소에 등록)에 의해 제시되게 된다. 또한, 건물 건설 시에 취득하는 건축 허가증(Construction Permit)도 건물의 소유권을 나타내는 증거로써 효과를 가집니다.

 

태국 부동산의 임대차
토지 나 건물의 임대차에 대한 민상 법전에서 최장 30년까지 가능하다고 되어 있으며 또한 30년의 갱신을 할 수 있다.

그러나 갱신 옵션은 등기는 할 수 없다. 그 토지 나 건물이 양도된 경우 새로운 소유자에 의해 업데이트 옵션을 파기될 가능성이 주의가 필요하다.

또한, 3년 이상의 임대차 계약은 토지 사무소에 등기할 필요가 있다. 등기하지 않으면 구속력은 3년까지이다, 따라서 사무실 임대차 기간은 등기 의무를 피하고자 3년 이내에 설정하는 것이 일반적이다. 특정 조건을 충족 상공업의 임대차 내용은 상공업 부동산 임대차법 (Act on Lease of Immovable Property for Commercial and Industrial Purposes BE 2542 (1999))에 따라 최대 50년까지 인정되고 있다.

 

태국 부동산 취득 관련 세금

특정 사업세

특정 사업세금은 금융 기관, 증권, 보험, 부동산 판매업 등의 특정 사업에 과세한다.

 

부동산 판매업은 3.3 % 과세한다.

또한 임대 토지 주택 세금은 토지 · 가옥·상가의 소유자가 지정 지역에 임대가 있는 경우 매년 세금이 매겨지는 것. 세율은 매년 임대료의 12.5 %로 이다 소유자가 스스로 살기 위하여 토지, 가축용 토지 경작용 토지는 대상에서 제외된다.

산정 임대료는 실제 임대료 또는 건물 임대 중인 경우 소관 세무서 원이 예상 가정 임대료이다.

 

[간판세] 지방세 수익사업 목적으로 사용되는 회사명, 상호, 상표 등이 기재된 간판 소유자에게 부과되는 세금·간판의 면적에 따라 세금이 매겨지어 태국어 표기와 외국어 표기로 세율이 다르다. 외국어 표기가 높고 태국어 표기는 500제곱 센티미터 당 3바트 외국어 표기는 같은 면적당 40바트.